Le Trésor Des Kerguelen

Trucs & Astuces précédent…

Trucs & Astuces suivant…

259  Réglementation concernant les HLL …

Autrement dit : les Habitations Légères de Loisirs.

     Quand on achète un terrain de loisir, je m’y suis intéressé ces derniers temps, il est nécessaire de savoir exactement dans quoi ce terrain est classifié. La réglementation est plus que floue dans ce domaine et les organismes officiels ne vous donnent jamais tous les renseignements dans le détail, à croire qu’eux-mêmes bien souvent ne les connaissent pas !

Alors voilà, je suis allé à la pêche (Net, téléphone et service d’urbanisme de mairies…) et voici une synthèse de tout çà. Je crois que cela pourra bien servir à d’autres personnes également.

Concernant les mobiles-homes…

     Il faut savoir que désormais (depuis janvier 2007), il est interdit à un particulier de mettre sur son terrain privé un mobile-home. Ceux-ci doivent obligatoirement être mis sur un terrain de camping, un parc de loisir aménagé (PLA) ou toute autre surface spécialement aménagée pour cela (zones foraines, espaces culturels, autres…).

Concernant les mobiles déjà en place… Ceux existants depuis des années peuvent y rester mais doivent néanmoins conserver leur état de mobilité de façon permanente (roues, timon, voie de traction et de dégagement aisée, etc…). La mairie pouvant demander leur évacuation à tout moment. Pour tous ceux-ci, ils ont donc un couperet au-dessus de leur tête (au bon vouloir de M. le maire et/ou du Préfet).

Concernant les terrains de loisir, nantis d’une petite construction…

     Il fallait que la dite construction ait une surface de maxi 20 m². Cette surface vient d’être portée à 35 m² sans permis de construire. Néanmoins si vous achetez une telle parcelle de terrain nantie d’une HLL, il faudra que le vendeur fournisse un bilan diagnostic comme pour une maison normale, avec cependant des conditions assorties… C’est-à dire les diagnostics classiques : amiante (pour les HLL construites avant juillet 1997), plomb (pour celles construites avant 1949), termites (si zone géographique classifiée ainsi), électricité (si réseau fixe existant).

 Si elle n’est pas installée et que vous vouliez en mettre une, voir le règlement (jusqu’à 35m² : déclaration de travaux en mairie – au-delà de 35 m² : sort de la législation sur les HLL - demande de permis de construire au service de l’urbanisme). Donc au-delà de cette surface, le terrain doit être également classé « constructible ». Là, c’est une toute autre affaire (voirie, réseaux, normes cadastrales, PLU, etc…).

Voici un extrait des dispositions réglementaires concernant les HLL (Habitation Légères de Loisirs, cabanons  ou chalets).

« Les habitations légères de loisirs (HLL) sont définies par le Code de l’urbanisme, article R. 111-31 (rédaction du 5 janvier. 2007). En dehors de certaines implantations prévues par l’article R. 111-32 (rédaction du 5 janvier 2007), ces habitations sont soumises au droit commun des constructions, selon le même article. Ces deux articles sont rapportés infra. En dehors des secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et des sites classés, les constructions ou implantations nouvelles d’HLL doivent être précédées d’une déclaration préalable de travaux, sauf si la surface hors œuvre nette (SHON) est supérieure à trente-cinq mètres carrés (35 m²), auquel cas le permis de construire est requis. Les caravanes et mobil-homes posés sur le sol ou sur des plots de fondation, n’ayant pas de ce fait conservé leur mobilité, doivent être regardées comme des maisons légères d’habitation (Conseil d’Etat, avis, 7 juillet 2004) : non seulement elles relèvent du permis de construire mais en outre elles peuvent être frappées par la sanction administrative du refus de raccordement définitif au réseau d’électricité. Il en est de même pour une HLL. Article R. 111-31 Sont regardées comme des habitations légères de loisirs les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir».

Concernant les contrôles de diagnostics obligatoires pour les HLL…

Il faut savoir qu’un bilan diagnostic  peut être nécessaire et obligatoire lors d’une vente (à la charge du vendeur), comme pour les maisons en dur, même si vous n’êtes pas relié aux réseaux publiques habituels (eau, électricité, gaz, tout-à-l’égout)… Voici l’ensemble des diags possibles (cas général)…

1)     Plomb (si construction antérieure à l’année 1949).

2)     Termite (certaines régions ne sont pas affectées donc sans objet (c’est le cas du Sud Bretagne).

3)     Electricité : si la HLL n’est pas équipée en circuit électrique (pas de prise, pas de lignes noyées dans les ouvrages, pas de disjoncteur, etc…), il n’y a pas lieu de faire ce diag. Ce serait le cas avec un frigo Trimix sur Gaz ou 12V batterie, éclairage au pétrole ou même chauffage sur un Thermix (à gaz).

4)     Amiante : si la HLL a été construite après juillet 1997, il n’y aura pas d’amiante (interdit depuis cette date). Construit avant cette date : contrôle obligatoire.

5)     DPE (Déperdition Energétique). Sans objet pour une HLL puisque usage saisonnier (en théorie…).

6)     ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques) – Pour les immeubles seulement. Ce diag peut être fait par soi-même. Il suffit de télécharger le formulaire sur le Net et de le remplir. Mais ici : néant.

7)     Surface habitable et Loi Carrez. (n’est fait que dans le cas d’une copropriété pour le calcul des 1000ièmes aux surfaces communes et /ou individuelles). Ici : néant.

8)     Est en préparation une loi sur la mesure du taux de Radon dégagé du sol. Pour le moment pas concerné (ouf !).

Donc parmi tous ces contrôles, il y en a qui ne seront pas à effectuer pour une HLL. Mais il peut en rester à faire. Pour savoir ce qui est à faire ou pas, il vaut mieux contacter une société de diag qui vous précisera exactement ce qui sera à effectuer ou pas en fonction des critères énumérés ci-dessus. Chaque poste contrôlé à un coût et le prix total du diag sera donc la somme des divers diagnostics nécessaires et effectués dans votre cas.

Un exemple de prix moyen… Ceux-ci seront plus élevés pour une grande surface habitable.

Amiante : 80 – 100 €,   Plomb : 115 à 225 €, Electricité : 100 à 150 €, Gaz : 100 à 120 €, DPE : 95 à 135 €, etc…

Le coût total peut donc monter assez vite. Mais dans le cadre d’une HLL, il sera à minima (compter quand même 100 à 250€ suivant la valeur du bien).

Ce bilan de diagnostic sera à joindre obligatoirement au compromis de vente si l’achat doit s’engager. Pour ce compromis de vente, il peut se faire entre particuliers directement s’il n’y a pas de litige en vue. Il est qualifié dans ce cas « sous seing privé ». Cela évite des frais supplémentaires chez le notaire. Compter 300 € minimum pour faire faire un compromis de vente chez un notaire (à charge de l’acquéreur cette fois).

Dernier point obligatoire depuis 2011…

     En effet depuis 2011, un nouveau diagnostic est devenu obligatoire également (en cas de vente ou de succession d’un terrain avec maison ou HLL), c’est le contrôle sanitaire des écoulements (fosse septique et systèmes d’évacuation des eaux grises). C’est le SPANC qui s’occupe de réaliser cette visite de conformité si vous êtes un particulier non connecté aux réseaux publics traditionnels. Ne soyons pas rêveurs, bien souvent les installations existantes ne sont plus aux nouvelles normes en vigueur ! Ce contrôle coûte 125€ et, en théorie, vous disposerez d’une année ensuite pour mettre vos installations en conformité. Mais sachez toutefois que les normes en vigueur, même pour une HLL, seront les mêmes que pour une maison d’habitation classique ! (coût moyen estimé, valeur 2015 : entre 5000 et 10000€ ! - rien que ça !). C’est carrément de la folie, surtout dans le cas d’une petite HLL sur un terrain de loisir !

Notaires et compagnie…

     Si vous achetez un bien immobilier (…un terrain de loisir ou agricole, idem…), il faut savoir également que l’on n’est pas obligé de réaliser le compromis de vente devant un notaire. Celui-ci peut être fait directement entre vendeur et acheteur sur papier libre en s’inspirant d’un modèle pris sur le Net. Ils ne manquent pas, il y a juste à faire son choix et de l’agrémenter à sa sauce personnelle pour qu’il corresponde bien à vos critères à vous.  Mais demandez à quelqu’un qui l’a déjà fait car il y a un tas de critères à ne pas oublier à remplir dessus (concernant les emprunts bancaires en particulier – même si vous n’en faites pas !). Et s’il n’est pas correctement rempli, le notaire pourra vous le refuser ou pire proposer de le faire pour vous moyennant quand même la petite somme rondelette de 300€ ! Mais ce n’est pas sorcier à faire. Pour ma part je l’ai fait récemment par 2 fois et les 2 fois ont été acceptées sans problème. Donc économie de temps et de d’argent.

Dernier mot concernant la caution séquestre en cas de vente (ou d’achat suivant le cas…). Il faut savoir que le dépôt d’une « caution séquestre » n’est pas obligatoire non plus. Cela se fait plus par habitude que par besoin (surtout achats/ ventes par agences en prévention de litiges…) ! Mais elle n’est en aucun cas OBLIGATOIRE. Par contre s’il en est fait mention sur le compromis (le vendeur veut parfois être sûr que la vente se fera bien sans embrouille et donc demande le versement d’une avance : la caution séquestre…), là, oui, il faudra en verser une au notaire qui officialisera la vente (du montant prévu au compromis – va de 5 à 10% en général du prix du bien). Mais en général « entre particuliers de bonne foi », il n’y pas besoin d’en faire une. A se rappeler de toutes manières que cette caution séquestre sera déduite du prix de vente total lors de la signature de « l’acte authentique final ».

Qu’on se le dise …et bon vent !